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Wohin mit dem Haus? - itler - 21-08-2024
Ich habe ein Haus nach dem Heirat gekauft. Im Grundbuch stehe nur ich. Das Haus ist abbezahlt. Jetzt droht mir die Scheidung.
Kann ich das Haus verkaufen? Wem gehören der Erlös?
Falls das Haus nah der Trennung vermietet wird - gehört die Miete mir oder wird mir und meine Ex-Frau zugeordnet?
Danke für die Tipps!
RE: Wohin mit dem Haus? - p__ - 21-08-2024
Wenn nur du im Grundbuch stehst, gehört das Haus dir. Es fällt aber in den Zugewinnausgleich. Das kann dich auch einiges kosten. Aber das Haus ist deins. Du kannst es vermieten oder verkaufen.
RE: Wohin mit dem Haus? - itler - 21-08-2024
Danke für die Antwort.
>Du kannst es vermieten oder verkaufen.
Ich kann es vermieten oder verkaufen, was danach Einkommen für mich generiert und beim Unterhaltsberechnung berücksichtigt wird. Richtig?
RE: Wohin mit dem Haus? - p__ - 21-08-2024
Mieteinnahmen sind natürlich Einkommen und werden bei Kindesunterhalt immer; bei Ehegattenunterhalt je nach Lage und Zeitpunkt berücksichtigt. Ein Verkauf würde dir Geld bringen, dessen Erträge ebenso Einkommen sind. 3,75 % Zinsen auf ein Tagesgeldkonto, das wäre z.B. ein Ertrag.
RE: Wohin mit dem Haus? - Nappo - 22-08-2024
Während die Ehe noch besteht, darfst Du das Haus nicht verkaufen. Auch dann nicht, wenn Du Alleineigentümer bist. Ansonsten gilt das, was p oben schrieb.
Nach der Ehe darfst Du mit dem Haus machen was du willst.
RE: Wohin mit dem Haus? - itler - 22-08-2024
Danke @Nappo.
>Während die Ehe noch besteht, darfst Du das Haus nicht verkaufen. Auch dann nicht, wenn Du Alleineigentümer bist. Ansonsten gilt das, was p oben schrieb.
>Nach der Ehe darfst Du mit dem Haus machen was du willst.
Falls das Haus nach dem Zugewinnausgleich bei mir bleibt. Heißt es dafür bei 50/50 Teilung soll ich 50% des Hauses an Ex-Frau kompensieren?
>bei Ehegattenunterhalt je nach Lage und Zeitpunkt berücksichtigt.
@p__ Was meinst Du damit?
RE: Wohin mit dem Haus? - Newton - 22-08-2024
Auszugleichen ist nur der Wertzuwachs des Hauses während der Ehe.
Du müsstest also den jetzigen Wert minus dem damaligen Wert durch zwei rechnen.
RE: Wohin mit dem Haus? - Austriake - 22-08-2024
Wenn du das Haus für 10.000 € gekauft und während der Ehe von deinem Einkommen vollständig abbezahlt hast, dann beträgt der Zugewinn 100.000 € und davon bekommt deine Frau bei der Scheidung die Hälfte.
Du kannst aber, bevor die Trennung aktenkundig wird, schnell ein weiteres Haus für 200.000 € kaufen und dein schon bezahltes Haus als Sicherheit übereignen. Dann gibt es einen negativen Zugewinn, nämlich 100.000 € Schulden, und davon hat (theoretisch) deine Frau bei der Scheidung die Hälfte der Schulden zu tragen.
RE: Wohin mit dem Haus? - GermanyIsAShithole - 22-08-2024
Was drohen für Strafen, wenn man das Haus während der Ehe verkauft und den Erlös verschwinden lässt?
RE: Wohin mit dem Haus? - p__ - 22-08-2024
Das ist Zivilrecht. Dir werden fiktive Gewinne unterstellt, die daraus entstehenden Schulden sind nicht in einer Insolvenz zu beseitigen. Den Rest deines Lebens bist du pleite und pfändbar. Nicht nur in D, auch in einer langen Liste von Ländern, die mit dem AUG verbunden sind.
Je nach Art des "Geld verschwinden lassen" kann man aber auch in Straftatbestände stolpern. Zu nennen wäre da Geldwäsche und Steuerhinterziehung. An diesem Geld verschwinden lassen scheitern die Meisten, weil sie halbgaren Ratschlägen folgen und die vollen Konsequenzen nicht erkennen. Wenn man sowas probiert, sollte man vom Fach sein.
RE: Wohin mit dem Haus? - Nappo - 22-08-2024
Naja, Du hast i.S. Zugewinn das Haus während der Ehe gekauft. Höchstwahrscheinlich auch ein Darlehen aufgenommen. Vielleicht noch nicht ganz abbezahlt. Zum Zugeinn zählen auch andere Dinge und das Anfangs- und Endvermögen der Ehepartner insgesamt. Das rechnet Dein Anwalt aus.
Ich weiß nicht recht, ob man rechtswidrig das Haus während der Ehe überhaupt verkauft bekäme. Aber wenn, dann würde man verklagt. ZPO halt. Und der Schaden ist zu ersetzen. Von der Nummer sollte man die Finger von lassen
RE: Wohin mit dem Haus? - GermanyIsAShithole - 22-08-2024
(22-08-2024, 17:14)p__ schrieb: Das ist Zivilrecht. Dir werden fiktive Gewinne unterstellt, die daraus entstehenden Schulden sind nicht in einer Insolvenz zu beseitigen. Den Rest deines Lebens bist du pleite und pfändbar. Nicht nur in D, auch in einer langen Liste von Ländern, die mit dem AUG verbunden sind.
Je nach Art des "Geld verschwinden lassen" kann man aber auch in Straftatbestände stolpern. Zu nennen wäre da Geldwäsche und Steuerhinterziehung. An diesem Geld verschwinden lassen scheitern die Meisten, weil sie halbgaren Ratschlägen folgen und die vollen Konsequenzen nicht erkennen. Wenn man sowas probiert, sollte man vom Fach sein.
Gut, dass ich nie verheiratet war und nur für Kindesunterhalt blechen muss.
RE: Wohin mit dem Haus? - p__ - 22-08-2024
Kindesunterhalt ist leider auch heftig geworden...
RE: Wohin mit dem Haus? - GermanyIsAShithole - 22-08-2024
(22-08-2024, 17:23)p__ schrieb: Kindesunterhalt ist leider auch heftig geworden...
Deswegen ist mein Vermögen in Bitcoin und im Nicht EU Ausland nutze ich eine Firma bei der man den wirtschaftlich berechtigten als dt. Staat nicht herausfinden kann und kann damit auch problemlos Bankkonten eröffnen. Werde langfristig in Asien leben
RE: Wohin mit dem Haus? - p__ - 22-08-2024
Verlass dich nicht auf konstante Verhältnisse. Weltweit findet eine fröhliche Hatz auf das Geld der Bürger und angeblichen Steuerflüchtlinge statt. Praktisch jährlich kommts zu neuen Verträgen, Auskunftssystemen, Verpflichtungen.
RE: Wohin mit dem Haus? - GermanyIsAShithole - 22-08-2024
(22-08-2024, 17:34)p__ schrieb: Verlass dich nicht auf konstante Verhältnisse. Weltweit findet eine fröhliche Hatz auf das Geld der Bürger und angeblichen Steuerflüchtlinge statt. Praktisch jährlich kommts zu neuen Verträgen, Auskunftssystemen, Verpflichtungen.
Ich denke Deutschland wird wie die USA eine Steuer nach Staatsangehörigkeit irgendwann forcieren, wenn genug Menschen aus Deutschland raus wollen. Ich hab das auf dem Schirm und als prof. Softwareentwickler denke ich habe in 6-7 Jahren genug Geld um mir eine Staatsbürgerschaft kaufen zu können. Freilich mit einer ähnlichen Reisefreiheit wie der dt. Pass. Dann zieh ich den dt. Pass einmal durch die Ritze und schick denen das Dokument zu.
RE: Wohin mit dem Haus? - itler - 22-08-2024
(22-08-2024, 13:03)Newton schrieb: Auszugleichen ist nur der Wertzuwachs des Hauses während der Ehe.
Du müsstest also den jetzigen Wert minus dem damaligen Wert durch zwei rechnen.
Danke. Hm...
ich dachte mir - man schmeißt alle Immo-Objekte und Geldreserve in 2 Einnahmen-Töpfe und dann A für Ehemann, B - für ex. Ehefrau Danach - (A-B) : 2 wird an ex. Ehefrau ausbezahlt. (Falls ex Ehefrau 0 am Start hat)
Ich habe so verstanden, dass Haus, wo Ehemann als Alleineigentümer steht wird zum 100% an A zugeordnet.
Mir ist unklar - was passiert falls das Haus verkauft oder vermietet wird. Werden die Einnahmen nur an Ehemann oder doch beiden zugeordnet?
RE: Wohin mit dem Haus? - p__ - 22-08-2024
(22-08-2024, 18:02)itler schrieb: Ich habe so verstanden, dass Haus, wo Ehemann als Alleineigentümer steht wird zum 100% an A zugeordnet.
Wird es auch. Aber einen Wertzuwachs musst du ausgleichen.
Zitat:Mir ist unklar - was passiert falls das Haus verkauft oder vermietet wird. Werden die Einnahmen nur an Ehemann oder doch beiden zugeordnet?
Es ist dein Haus, die Einnahmen daraus sind zunächst mal deine.
RE: Wohin mit dem Haus? - itler - 26-09-2024
(22-08-2024, 13:18)Austriake schrieb: Wenn du das Haus für 10.000 € gekauft und während der Ehe von deinem Einkommen vollständig abbezahlt hast, dann beträgt der Zugewinn 100.000 € und davon bekommt deine Frau bei der Scheidung die Hälfte.
Du kannst aber, bevor die Trennung aktenkundig wird, schnell ein weiteres Haus für 200.000 € kaufen und dein schon bezahltes Haus als Sicherheit übereignen. Dann gibt es einen negativen Zugewinn, nämlich 100.000 € Schulden, und davon hat (theoretisch) deine Frau bei der Scheidung die Hälfte der Schulden zu tragen.
Hm... Als Beispiel: Ich habe das Haus während der Ehe für 300.000€ gekauft und abbezahlst. Jetzt ist der Wert des Hauses - 800.000€. Der Zugewinn beträgt - 800.000 / 2 = 400.000€. Ich schule mein Ex - 400.000€ Korrekt?
>Du kannst aber, bevor die Trennung aktenkundig wird, schnell ein weiteres Haus für 200.000 € kaufen und dein schon bezahltes Haus als Sicherheit übereignen. Dann gibt es einen negativen Zugewinn, nämlich 100.000 € Schulden, und davon hat (theoretisch) deine Frau bei der Scheidung die Hälfte der Schulden zu tragen.
In diesem Beispiel nehme ich 200.000€ Kredit. Wem gehören die Schulden und ein neues Haus?
Da https://www.smart-rechner.de/ehegattenunterhalt/rechner.php lese ich
"Schulden, die noch aus der Ehezeit stammen und die im Einverständnis mit dem anderen Ehepartner gemacht wurden sind für die Unterhaltszahlung anrechenbar. Gleiches gilt für Schulden, die bereits aus der Zeit vor der Ehe stammen."
Also, da vermute ich wird es bei der Unterhaltszahlungen nicht anerkannt. Gab es praktische Beispiele? Hat jemand implementiert?
RE: Wohin mit dem Haus? - _2hell - 26-09-2024
Ein Problem was ich noch sehe ist: wenn Du in dem Haus weiter wohnst, und Unterhalt zahlen musst, wird Dir der Wohnvorteil angerechnet (erhöht dann fiktiv Dein Einkommen). Falls Du Kindesunterhalt zahlen musst (kein Wechselmodel) wird man Dir eine großzügige Wohnsituation auch nicht zugestehen. Wenn Du sie auszahlst, musst Du Dir Geld besorgen oder das Haus verkaufen. Wenn Du es vermietest, kannst Du steuerlich gesehen die Abschreibung ansetzen, aber nicht im Unterhalt. Die Abschreibung ist relativ uninteressant, weil nur 300K anstatt der 800k, Zinskosten hast Du wahrscheinlich nicht mehr viele...
Wirtschaftlich das Beste währe, einer von Euch ist Mieter und der andere Vermieter um es steuerlich zu nutzen. die andere Seite kompensiert man dann mit einem angepassten Rückkaufswert/Vorkaufsrecht/Avalgebühr oder was auch immer. Oder halt verkaufen, auszahlen und dann neu investieren und steuerlich alles mitnehmen und zusehen, dass man ein geringes Einkommen hat...
RE: Wohin mit dem Haus? - itler - 26-09-2024
@_2hell Danke!
Das Haus ist vom mir 100% abbezahlt. Deswegen die Frage:
Hm... Als Beispiel: Ich habe das Haus während der Ehe für 300.000€ gekauft und abbezahlst. Jetzt ist der Wert des Hauses - 800.000€. Der Zugewinn beträgt - 800.000 / 2 = 400.000€. Ich schulde meine Ex - 400.000€ Korrekt?
>wenn Du in dem Haus weiter wohnst, und Unterhalt zahlen musst, wird Dir der Wohnvorteil angerechnet
Ich würde versuchen es mit der Scheidungsfolgevereinbarung umgehen.
>Wirtschaftlich das Beste währe, einer von Euch ist Mieter und der andere Vermieter um es steuerlich zu nutzen. die andere Seite kompensiert man dann mit einem angepassten Rückkaufswert/Vorkaufsrecht/Avalgebühr oder was auch immer.
Ich bin Alleineigentümer im Grundbuch. Kann mein Ex. Frau mein Haus an mich vermieten?
> Oder halt verkaufen, auszahlen und dann neu investieren und steuerlich alles mitnehmen und zusehen, dass man ein geringes Einkommen hat...
Das Haus verkaufen, Erlös mit der Ex teilen ... ggf. als Abfindung für kein Nachehelicher-Unterhalt betrachten und in Scheidungsfolgevereinbarung manifestieren?
RE: Wohin mit dem Haus? - Austriake - 27-09-2024
(26-09-2024, 11:55)itler schrieb: Hm... Als Beispiel: Ich habe das Haus während der Ehe für 300.000€ gekauft und abbezahlst. Jetzt ist der Wert des Hauses - 800.000€. Der Zugewinn beträgt - 800.000 / 2 = 400.000€. Ich schulde meine Ex - 400.000€ Korrekt?
Ja, so in etwa. Wäre das Haus nicht abbezahlt, dann würde die Rechnung so aussehen: heutiger Wert 800K - Schulden 300 K = Zugewinn 500 K. Deine Exe bekäme somit 250 K.
Ich würde an deiner Stelle deshalb nach Wegen suchen, diesen Zugewinn zu minimieren. Verkaufe das Haus für 400 K an deinen Bruder, z.B. dann bekommt Exe eben nur den Zugewinn aus 400 K : 2 = 200 K. Nur noch die Hälfte des obigen Betrags.
Wenn das deiner Exe nicht passen sollte, kann sie ja den Rechtsweg beschreiten. Das ginge damit los, daß die Exe ein qualifiziertes Wertgutachten beauftragen (und selbst bezahlen!) muß, hier ein Beispiel:
https://www.certa-gutachten.de/immobilienbewertung-r-c/de-ihr-verkehrswertgutachten?
Dann muß sie dir nachweisen (das wäre dann ein Zivilprozeß, da stellt das Gericht keine eigenen Ermittlungen an - was deine Exe nicht beweisen kann, gilt als nicht vorgetragen!), daß du dein Haus in betrügerischer Absicht zu billig verkauft hast. Viel Spaß dabei. Auf jeden Fall wird das Jahre dauern, und am Ende wird jedes Gericht einen Vergleich vorschlagen. Der könnte dann in der Hälfte ihrer Forderung liegen, also auch wieder bei rund 200 K - und dazu hat sie noch die ganzen Kosten alleine an der Backe.
RE: Wohin mit dem Haus? - _2hell - 27-09-2024
Ja, coole Idee. Oder verkaufe es an Deine Eltern, und die vererben es Dir zurück. Wenn Du es an Deinen Bruder oder auch an einen Fremden (UG, Genossenschaft, GmbH, GBR) verkaufst, kannst Du Dir ja über ein Vorkaufsrecht/Vorkaufspflicht den günstigen Preis sichern...es fallen halt 2x Grunderwerbssteuer an, wenn Du keine Klimmzüge machst...
Wichtig zu wissen: wenn Du nicht an Deine (noch)Frau verkaufst, fällt Grunderwerbssteuer an. Und: nur der Vermieter kann die Abschreibung nutzen, in der Regel 2% des Gebäudewerts, mit Restwertgutachten, Denkmalschutz usw... geht auch mehr.
Also:
- nur der Vermieter kann die Kosten (Zinsen+Abschreibung) zur Erziehlung von Mieteinkünften steuerlich nutzen.
- bei der Einkommensart Miete, dürfen Verluste mit selbstständiger und unselbstständiger Arbeit "verrechnet" werden, es ist akzeptiert, dass die Immobilie steuerlich ein Verlustgeschäft ist (Stichwort Gewinnerzielungsabsicht)
- nur Eltern dürfen große Beträge steuerfrei an die Kinder vererben oder schenken
Müsste man sich im Detail ansehen, wie Du Kapitalkosten (Zinsen) irgendwo generiert werden, und die Abschreibung auf den hoffentlich höheren / aktuellen Kaufpreis steuerlich genutzt wird.
Meine EX hat auf diesem Weg 300K aus dem Fenster geschissen, nur damit ich und die Kinder nicht davon profitieren.
Wenn Deine EX ein Interesse daran hat, in dem Haus wohnen zu bleiben. Dann nutz das. Mach einen langfristigen Pachtvertrag mit ortüblicher Pacht/Miete. Als Mieterin wird sie sowieso herumzicken. Dann verkaufst Du die Immobilie mit Mieterin an eine GmbH/UG die Du oder Deine Eltern oder ein Geschäftspartner gründen, an der Du Teilhaber bist oder es werden kannst (Erbe/Schenkung/Vorkaufsrecht), falls Dir an der Immobilie etwas liegt.
Du kannst auch vorher verkaufen, wie oben gesagt. Ich würde mir auf eigene Kosten, ohne Ihr Wissen, selbst ein Gutachten machen lassen, dann ziehst Du 10-15% ab und verkaufst es in eine Struktur, die Deine ist. Die 10-15% deshalb, damit, wenn es vor Gericht geht, es nicht gekippt wird.
Der steuerliche Vorteil, durch den höhreren Kaufpreis wiegen langfristig durch die erhöhte Abschreibung den Nachteil auf, zumindest, wenn Du nur einmal verkaufst...Du kannst natürlich auch 2x verkaufen (einmal um die Abfindung an Deine (noch)Frau gering zu halten und ein zweites Mal, um die Abschreibung zu heben). Wenn Deine EX Dir nur Schaden will, wird sie sowie so alles blockieren, sie wird nicht mieten, und wenn Du drin wohnst, wird es losgehen mit Wohnvorteil..., wenn Du dann verkaufst, wird sie versuchen aus dem Veräußerungserlös Profit zu schlagen...
nur meine Gedanken...
RE: Wohin mit dem Haus? - itler - 27-09-2024
@Austriake Danke.
Gabe es Beispiele davon? Sollte Verkauf vor der Zustellung des Briefes vom Anwalt der Ex-Frau passieren?
Mann muß noch einen Bruder mit 400K€ finden :-)
Sonst lese ich nur, dass es ist nicht rechtens ist:
"Auch bei einer Immobilie im Alleineigentum ist bei der Zugewinngemeinschaft für einen Verkauf grundsätzlich die Zustimmung des anderen Ehegatten notwendig, solange die Immobilie den überwiegenden Vermögensbestandteil darstellt und die Verfahren zur Scheidung und zum Zugewinnausgleich noch nicht abgeschlossen sind."
https://www.kanzlei-hasselbach.de/blog/immobilie-zugewinnausgleich/
RE: Wohin mit dem Haus? - Austriake - 27-09-2024
Den letzten Satz würde ich ignorieren. Was will Exe denn machen? Den Verkauf rückabwickeln wegen fehlender Zustimmung ihrerseits, wo sie keinerlei Rechte oder Ansprüche hat zum Zeitpunkt des Verkaufs? Ihr Anspruch auf Zugewinnausgleich entsteht ja erst mit der Scheidung - da ist noch eine Weile hin.