Immobilie wird zum Ballast

[Maestro]

Hallo erstmal,

ich bräuchte mal Eure Erfahrungen und Euer Wissen bezüglich Unterhaltsverweigerung und Immobilie.

Wer nicht zahlt, den treffen Zwangsvollstreckung, Lohn/Gehalts/Kontopfändung sowie Gerichtsvollzieher und Hausdurchsuchung. Ist ja bekannt.

Nur wie verhält es sich bei einer Immobilie?

In meinem konkreten Fall ist es so, dass mein Vater es für eine gute Idee hielt, mir das Haus, in dem er wohnt (mit lebenslangem Nießbrauchsrecht), vor der Eheschließung zu übereignen.

Nun habe ich gleich zwei tolle Dinge dadurch gewonnen:

Erstens: Zugewinn fällt aufs Haus an.
Zweitens: Falls ich als Unterhaltszahler ausfalle oder in den Streik trete, befürchte ich Zwangshypotheken oder Zwangsversteigerung des Hauses.

Im Notarvertrag steht nur: Eine Rückübereignung sei möglich, falls durch die Übereignung dem neuen Eigentümer dadurch Schulden entstünden.
Dies könnte ein Schlupfloch sein, zur Rückübertragung.


Mir berichteten einige, sie hätten ihre Immobilie heimlich auf eine andere Person übertragen.

Also Frage:
Wie schnell gerät die Immo unter Beschuss?
Wie läuft das ab?
Wie lang ist der Arm der Familienrichter, können diese Immobilienverkäufe des Unterhaltspflichtigen zwangsrückabwickeln?
Wer hat es schon erlebt und kann berichten?

Ziel: Die Hütte (das Lebenswerk der Eltern) vor dem Zugriff des Ex-Drachen schützen.

Danke!

P.S.: Aus/Umzug fällt flach, da machen die alten Leutchen Ü80 einfach nicht mehr mit, in ihrem gebrechlichen Zustand.

[p__]

Erstens: Zugewinn fällt aufs Haus an.
Zweitens: Falls ich als Unterhaltszahler ausfalle oder in den Streik trete, befürchte ich Zwangshypotheken oder Zwangsversteigerung des Hauses.

Lass erstmal kalkulieren, wie gross der Zugewinn wegen dem Haus überhaupt sein wird. In den Zugewinn fällt nur die Wertsteigerung, nicht der absolute Immobilienwert.

Dass die sich an der Immobilie vergreifen, wenn du nichts zahlst, ist natürlich klar. Das tut jeder Gläubiger, wenn er einen Vorteil für sich dabei sieht und wenn die leichteren Konten- und Gehaltspfändungen nichts brachten. Die Immobilie steht da weiter hinten in der Reihe, aber sie steht da ziemlich offen angreifbar da.

Mir berichteten einige, sie hätten ihre Immobilie heimlich auf eine andere Person übertragen.

Wie soll das laufen? Die Ex weiss doch, dass dir ein Haus gehört hat. Und dann kommst du plötzlich und rufst: Ätschebätsch, ich ja gar kein Haus. Das haben Aliens auf den Mars gestrahlt.

Du begehst eine illoyale Vermögensminderung. Grundstücksschenkungen haben eine zehnjährige Verjährungsfrist, es nutzt nichts jetzt noch etwas zu übertragen. Und an wen du verschenkt hast, ist natülich sehr leicht herauszubekommen, steht beim Grundbuchamt. Diese uralten Schuldnertricks wurden schon 1871 reichsweit beseitigt.

[Mercedes_AMG]

Deine Ausgangslage ist dürftig. Paulianische Anfechtungsklage ist da das Mittel der Wahl.
Macht mein Kollege regelmässig im Bereich Konkursrecht und ziemlich erfolgreich. Und vorsorglich würde ich als Vertreter deiner Ex schonmal eine hübsche Grundbuchsperre verfügen lassen. Ansonsten käme mir noch spontan in den Sinn, dass dein Papi ja aufgrund einer Demenz garnicht in der Lage war die Folgen des Kauf-Vertrages zu überblicken. Der Vertrag wäre also möglicherweise nichtig. Alles schwierig, zumal ältere Leute in solchen Fragen im Regelfall nicht konsequent mitmachen. Alte Schule eben und nicht zu Eurem Vorteil.

[Maestro]

Ich denke halt schon ein paar Schritte weiter...
Das Bankensystem ist in desolater Schieflage.
Es ist nur noch eine Frage der Zeit bis es hier richtig kracht und bereits absehbar.
Um das Schiff in totaler Schieflage nochmal zu stabilisieren, rechne ich felsenfest mit Zwangshypotheken (wie nach dem 2. WK).
Es traf damals die schuldenfreien, bereits abbezahlten Immos.
Wenn aber noch 'ne Belastung auf der Immo ist, kann nicht nochmal in voller Höhe eine draufgesetzt werden.

Andererseits: Und wenn das Haus in die Hände der Ex fällt. Sobald ihr der Allerwerteste zuklappt, haben die Kinder das Haus, was ja eh gewollt ist.
Das Haus kann so also auch ein Tunnel bzw. ein Schleichweg um den Unterhalt sein.

[p__]

Die Kauf- und Verschenkgeschichten macht kein nornaler Mensch. Das wird ganz anders aufgezogen. Zum Beispiel wie es Anton Schlecker gemacht hat: Zum Verschenken seiner Luxusvilla war keine Zeit mehr (zehn Jahre Frist, siehe oben), also hat er aus einem Unter-Unternehmen fette Gewinne an die übrige Familie ausgeschüttet (obwohl die schon Verlust machten) und mit windigen Verträgen Geld verschafft ("Honorar für Beraterleistungen"). Die Frau hat die Immobilie damit aus der Konkursmasse zurückgekauft.

Also: Jemand ohne direkte eigene Beteiligung reich machen und der kauft oder ersteigert dann ganz legal. Das ist aber nun freilich kein Trick für einen Normalo-Angestellten mit Scheidungsproblemen, auch wenn der überdurchschnittlich verdient (hat).

[Nappo]

Schau erst mal, was wirklich passiert. Es kommt stark darauf an, von wem Deine Ex vertreten wird und wie sie selbst drauf ist. Nicht die Streitlust! Es geht um die Rübe und dessen Inhalt.

Wenn Du jemanden hast, dem Du absolut vertraust, dann setze ihn einfach ins Grundbuch an die nächste Rangstelle. Kurz zum Notar und dann die Gebühr bezahlt. Grundbucheintrag auf Mister X in Höhe von .... und fertig. Mister X muss nicht mal mit kommen.

Kommt es zur Versteigerung, wird ja den Rängen nach bedient. Nur so viel zum Super-Gau. Die paulianische Anfechungsklage ist Teil des Insolvenzrechtes. In diesem Fall reden wir von keiner Insolvenz. Eine Zwangsversteigerung muss nicht mit einer Insolvenz einhergehen.

Deine Ex kann Unterhaltsschulden ins Grundbuch eintragen lassen. Dann kann sie aus diesen Beträgen heraus vollstrecken Kann.... Naja, Du hast dann noch die Möglichkeit, nach zu zahlen und das Ding wieder weg zu biegen.

Der Nießbrauch Deines Vaters am Hause ist wertmindernd. Ganz enorm sogar. Das ist ein weiterer Vorteil für Dich. Ansonsten ist es schwierig, ein Haus zu schützen, wenn Gläubiger das Ding auf dem Schirm haben. Der Grundbucheintrag allerdings, würde es Dir wenigstens ermöglichen, das Meiste des Erlöses in deine Tasche fließen zu lassen.

[Nathan]

Stiftung gründen und dann die Immobilie durch den Vater direkt an die Stiftung übertragen lassen.

[p__]

Dem Vater gehört sie schon jenseits der Verjährungsfrist nicht mehr, er kann sie nicht mehr übertragen.

Der Nießbrauch Deines Vaters am Hause ist wertmindernd.

Der Wert wird aber über die Sterbetafeln berechnet und sinkt somit ständig. Wenn die Bewohner jetzt schon über 80 sind, könnte es schon in ein paar Jahren ganz vorbei sein damit, das Recht erlischt mit dem Tod.

[CheGuevara]

Die Wertsteigerung ist doppelt!

Einerseits der allgemeine Immobilienboom, andererseits ist die Belastung durch Nießbrauch im Zeitablauf wegen sinkender Lebenserwartung gesunken.

Ggf gibt es aber eine Diskussion wegen Wegfall der Geschäftsgrundlage.

[p__]

Muss man mal ausrechnen. Ein wertsenkender Faktor ist eine zunehmende Sanierungsbedürftigkeit, wenn sie nicht immer in Schuss gahlten wurde. Häuser werden älter, Fenster undichter, Dächer maroder, Heizungen veralten, Fassaden bröckeln...

[Asltaw]

Erstmal den Zugewinn berechnen. Das machst du am besten selber für Dich und auch für die Ex, damit Du Klarheit bekommst.

Ko: Anfangsvermögen zu Beginn der Ehe bestimmen für Ehemann und Ehefrau getrennt Aktiv- abzüglich Passivermögen
Erbschaften während der Ehe werden dem Anfangsvermögen zugerechnet. Ist das Anfangsvermögen negativ (Schulden) wird es für den jeweiligen Ehepartner auf Null gesetzt.
Kn: Endvermögen zum Ende der Ehe (Datum Scheidungsantrag Stichtag) wieder bestimmen für Ehemann und Ehefrau getrennt Aktiv- abzüglich Passivermögen  
Das Haus gehört dann schon einmal zum Anfangsvermögen und das ist gut, weil beim Zugewinnausgleich nur der Zuwachs während der Ehezeit betrachtet wird.

Jetzt wird das Anfangsvermögen noch mit dem jährlichen Index der Preissteigerungsrate für den Zeitraum der Ehezeit indexiert.

Und nun wird der Vergleich angestellt:

Ehemann Kn - Ko(indexiert) = Zuwachs Ehemann. Sofern Kn < Ko wird der Zuwachs negativ und mit Null bewertet

Ehefrau Kn - Ko(indexiert) = Zuwachs Ehefrau. Sofern Kn < Ko wird der Zuwachs negativ und mit Null bewertet

Nun wird geschaut, wer den höheren Zuwachs hatte und dann die halbe Differenz zwischen den Zuwächsen demjenigen mit dem geringeren Zuwachs zugesprochen.

Hier sieht man auch sehr schön, daß derjenige, der während der Ehe sparsam war und Geld nicht ausgegeben hat für seine Sparsamkeit grundsätzlich bestraft, während der Verschwender auch noch belohnt wird.

Grundsätzlich verjähren Zugewinnausgleichansprüche drei Jahre nach der Scheidung.

Ich habe mir damals, als dass bei mir anlag ein Tabellenkalkulationsprogramm dafür genommen und viele Manntage damit verbracht, die Zahlen hin- und herzurechnen und bin gut weggekommen. Daher kann ich nur empfehlen, hier unbedingt der Sache auf den Grund zu gehen. Es geht auch dort um sehr viel Geld, daß Du besser behälst, als eine verwirrte Ex damit aufzumunitionieren, die das dann wieder gegen Dich einsetzt.

Sofern der Stichtag für das Endvermögen noch nicht erreicht ist, kann die Aufnahme eines am Haus besicherten (Immobilien)kredites den Nettowert des Hauses drücken. Das Geld hast Du dann offiziell z.B. bei einer gold digger thai beim Versuch Deine Trennungstraumatisierung zu mildern durchgebracht. Allerdings ist zu beachten, daß dies bei reinen Immokrediten eher nicht geht, da deren Verwendung nachgewiesen werden muss.

Einfacher ist es, dem Haus ein paar Mängel zuzuschreiben und so im Wert zu drücken. Frech sein lohnt sich hier. Die Ex muss Deinen ermittelten Wert erstmal fressen und könnte nur durch ein SV-Gutachten dagegenhalten. Das kostet locker ein paar tausend Euro und die müßte sie erstmal vorschiessen.

Was mich in diesem Zusammenhang mal interessieren würde, hat in solch einer Situation jemand mal einen Verkauf an eine vertrauenswürdige Person zum Symbolpreis z.B. von einem Euro durchgezogen, inkl. Grundbuchvollzug?

[Maestro]

Ich las' und hörte von Horrorgeschichten, dass Richterinnen sich als Immobilienprofi aufspielen, und dann fiktiven Hauswert ansetzen,
ausserdem von Gutachtern, welche den realen Zustand und Wert einer Immobilie nicht interessiert, sondern alles über Katalogdaten aufs Blaue aus der Hüfte raus ermitteln, um nicht zu sagen, erdichten. Muss der Gutachter wirklich von der Ex bezahlt werden? Ist das nicht kindeswohlgefährdend? Zählt es nicht zur nachehelichen Solidarität, dass der Unterhaltspflichtige den Gutachter zahlen muss?

[Maestro]

Muss das Thema leider nochmal aufwärmen.

Würde mich gerne als geringbeschäftigter bzw. Teilzeit-erwerbler Unterhaltsschuldner ein faules Leben in der eigenen Immo machen, ohne dass die Hütte weggepfändet und ich zwangsgeräumt werde. Als Strategie hatte ich mir überlegt: Dauerkrank feiern auf Arbeit, dann gesundheitsbed. Kündigung kassieren, dann Abänderungsklage wg. Arbeitslosigkeit, dann entsprechend deppert anstellen beim Bewerben und solange Aufstocker/Mangelfall spielen. Könnte das klappen?

Gibt es noch weitere Ideen, wie ich "die Hütte" vor den Fängen und Krallen der Ex wegsichern könnte?
Mein alter Herr kriegt einen Herzkasper, wenn sein Lebenswerk gepfändet werden sollte.

[Mercedes_AMG]

Träum weiter. Ohne Verluste lässt sich das nicht lösen.

[p__]

Da ist ja eine heisse Sanierung noch sinnvoller. Hütte anzünden lassen, Versicherungsgeld verschwinden lassen, auf pleite machen. Und das Beste: Sogar wenns schiefgeht bekommst du Kost und Logis auf Staatskosten.

"Krank feiern" als Unterhaltspflichtiger, haha. Viel Spass beim Gutachten, das der Richter sofort anordnet.

[Petrus]

@Maestro
Um welchen Unterhalt und in welcher Höhe geht's überhaupt?
Was ist der Grund für die Idee der Unterhaltsverweigerung? ( << wie Du selbst merkst, ist das immer eine schlechte Lösung)

[Mercedes_AMG]

Da ist ja eine heisse Sanierung noch sinnvoller. Hütte anzünden lassen, Versicherungsgeld verschwinden lassen, auf pleite machen. Und das Beste: Sogar wenns schiefgeht bekommst du Kost und Logis auf Staatskosten.

"Krank feiern" als Unterhaltspflichtiger, haha. Viel Spass beim Gutachten, das der Richter sofort anordnet.

Hatte ich spontan auch dran gedacht. Den Opa in den Urlaub schaffen, du gehst auf eine Dienstreise und dummerweise wird dann eingebrochen. Kommt ja häufig vor. Rumänische Einbrecherbande und so. Ganz schlimme Typen. Die stehlen die Wohnungsschlüssel z.b. am Bahnhof aus der Manteltasche und dann geht die Lutzi ab. 
Ich habe das mal bei einem Nachbarn erlebt. Da hat die Einbrecherbande zum "Dankeschön" sämtliche Wasserhähne aufgedreht und das gesamte Haus unter Wasser gesetzt. Eine schöne Überraschung im Winter. Schaden über 200.000 Euro und das Haus war ein totaler Sanierungsfall aufgrund Schimmelbildung. 
Ich glaube nicht, dass ein 80jähriger Mann in einem verschimmelten und versifften Haus noch leben möchte. Ist ja menschenunwürdig so etwas.

[Maestro]

Abfackeln oder Vandalismus? Könnte problematisch werden mit der Versicherung. Die sind Profis im sich ums Zahlen drücken.

@Petrus: rund 1400€ pro Monat, Madame will es sich noch auf Jahre gemütlich zuhause bzw. in einem mies bezahlten Teilzeitjob machen. Ehe ging 7 Jahre. Zahle bereits seit 2 Jahren Trennungs-UH. Kind ist behindert und pflegebedürftig, wird aber tgl. von 8-16.30 Uhr fremdbetreut. Wenn ich den Hahn nicht abdrehe, reizt die Ex es bis Ultimo aus. Wenn ich einen gemütlichen Beamtenjob hätte, wäre es mir egal das durchzuziehen. Aber Kundenstress, Termindruck und Verantwortung für ein lausiges Trinkgeld will ich mir nicht auf Dauer geben. Und der Selbstherrlichkeit der Juristenmischpoke will ich eine rote Linie ziehen.

@p__: Gutachten? Hast mich glaube falsch verstanden, ich will nur krank sein, um unverschuldet gekündigt zu werden. Danach bin ich voll einsatzfähig auf dem Arbeitsmarkt. Aber muss eben längere Zeit nach Arbeit suchen oder habe zur Überbrückung etwas schlecht Bezahltes angenommen, weil ich einfach nichts anderes bekommen habe. Monatlich 30-50 Bewerbungen raussenden und nachweisen ist keine Mühe für mich, nur mit der Rechtschreibung hapert es, das Lichtbild ist von der letzten Sangriaparty und ich kann einfach nicht verheimlichen, dass ich als Betriebsrat tätig war usw... Prüfen Richter wirklich per Gutachten, ob wirklich eine Krankheit als Kündigungsgrund vorlag? Begnügen die sich nicht mit Attesten und Krankschreibungen in dem Fall?

Naive Frage: Was kosten eigentlich Gesundheitsgutachten und wer darf den Sch... bezahlen?

[p__]

Per Attest zur Unterhaltsbefreiung, viel Erfolg. Und dreimal darfst du raten, wie der Kostenfestsetzungsbeschluss bei einem Gutachten über dich aussehen wird.

[Petrus]

Sieben Jahre Ehe und zwei Jahre bezieht Madame bereits Unterhalt von Dir und Eurer Kind wird fremdbetreut. Damit hat sie Zeit, arbeiten zu gehen. Du wirst also allenfalls nochmal 7 -2 = 5 Jahre lang Unterhalt an sie zahlen. Das sind dann ohne Berücksichtigung von Zinseffekten noch 84000€, die Du zahlen musst.
Bei der 'überschaubaren' Summe würde ich mir überlegen, ob sich der Stress lohnt. Manchmal ist es besser, einfach zu zahlen und das als Lebenserfahrung abzubuchen.

[Nappo]

Der Unterhaltsgläubiger lässt sich in das Grundbuch eintragen und erwirkt dann die Zwangsvollstreckung. Ofen aus.

Der Unterhaltsgläubiger ist selbst noch als Miteigentümer eingetragen. Dann Teilungsversteigerung...

Warm sanieren ist eine ganz blöde Idee. Die Brandsachverständigen kriechen Dir durch den Schutt wie ein Kriminalbeamter auf DNA Suche. Und die finden, was sie suchen...

[Maestro]

5 Jahre weiterknechten für ein undankbares, selbstsüchtiges, rücksichtsloses Weib? Das ist hart.

Ist es in der Praxis wirklich so, dass wer unselbstverschuldet gekündigt wird, prompt den fiktiven Unterhalt angedichtet bekommt?
Über eine Abänderungsklage muss es doch möglich sein, hier etwas Zeit für die Arbeitssuche zu schaffen.
Sind die Richterinnen so weltfremd? Ziehen sie die schriftlichen Statements von Ärzten und Arbeitgeber noch in Frage?

[p__]

Die Kündigung interessiert die wenig. Die lassen sich vor dir deine Anstrengungen vorlegen, einen anderen gutbezahlten Job zu bekommen. Gerade jetzt bei der niedrigen Arbeitslosigkeit wirst du schon recht ausführlich erklären müssen, wieso es dir nicht gelingt etwas ebenso bezahltes zu bekommen. 30 "ernsthafte" Bewerbungen pro Monat, nicht nur regional begrenzt... die lassen dich antanzen und halten dann grinsend den Daumen nach unten. Frag mal Beppo hier im Forum, wie lange fiktives Einkommen nach Ende eines gutbezahltens Jobs angenommen wird.

[Bitas]

Also ich hatte erst 4K Netto. Job gewechselt 3k Netto, dann krank mit Krankengeld 67%, dann Umschulung mit Übergangsgeld , paar Monate ALG1, dann krank mit Krankengeld (78Wochen), und jetzt Rentner.
Ich habe noch nie ein Gericht von innen gesehen und nur einen Gutachter von der DRV.
Ich lebe zwar nur mit 880€ dafür bin ich aber auch seit 5 Jahren kein Sklave mehr und seit 8 Jahren getrennt, habe null Schulden.
Mein gespartes und die Abfindung habe ich rechtzeitig beiseite geschafft, das bleibt wo es ist und wird nur im Notfall angerührt.
Mit meiner Ex hat das so funktioniert, mit einer anderen eventuell nicht.....

[p__]

Dann hast du keine Gegner mit Durchsetzungswillen gehabt. Mit mehr Druck lassen die dich auch mehrfach wegen Unterhaltspflichtverletzung in den Gerichtssaal. Das ist keine Phantasie - diese Fälle hatten wir im Forum nicht nur einmal.

Es kann natürlich auch sein, dass die Ex weich geworden ist und das Kind nicht mehr unterhaltsbedürftig - ja, dann mag es besser laufen.