Immobilie-Teilungsversteigerung?

[Couchsurfer]

Moin.

Zu meiner Situation:

Trennung 05/ 2015, Verheiratet, 2 Kinder, Immobilie

Nach der Trennung im letzten Jahr bin ich aus der gemeinsamen Immobilie ausgezogen. Meine Noch-Frau bewohnt seit dem, gemeinsam mit den Kindern das Haus. Das Haus ist finanziert, eine erhebliche Summe ist noch offen. Meine Noch-Frau bedient die Kredite seit der Trennung allein. Sowohl im Grundbuch, als auch in den Krediten stehen wir je zu 50%.

Mein Wunsch war es von Anfang an, dass das Haus verkauft wird, da der Erlös a.) die Schulden deckt und b.) darüberhinaus Geld überbleiben könnte.

Meine Noch-Frau möchte jedoch NICHT aus dem Haus ausziehen. Auch möchte sie mich NICHT aus den Krediten entlassen, bzw. die finanzierende Bank würde das auch gar nicht zulassen.

Meine private Situation ist wie folgt: Ich werde demnächst in Frührente gehen und aufstockende Leistungen beziehen. Die Sachbearbeiterin beim örtlichen Sozialamt sagt, das mir mit Immobilie die Aufstockung nur Darlehensweise genehmigt werden wird. Ein weiteres Problem sehe ich in der Tatsache, dass das Konstrukt meiner Noch-Frau im finanziellen Sinne auf sehe wackeligen Beinen steht, so dass davon auszugehen ist, dass sie irgendwann die Kredite nicht mehr bedient und die Bank sich an mich wendet oder gar pfändet.

Nun steht die Scheidung an, ich werde anwaltlich vertreten und möchte gerne positiv aus der Immobiliengeschichte herauskommen. So dass diese Sache nicht mein weiteres Leben finanziell oder anderweitig beschädigt, bedroht oder beeinflusst.

Die einzige Chance meinerseits, scheint die Teilungsversteigerung zu sein. 
Hierzu möchte ich noch sagen, dass ich KEINEN Pfennig Geld habe, das Thema anzuschieben. Deshalb meine Frage: Wäre es möglich die Teilungsversteigerung in Kombination mit einer Insolvenz zu veranlassen? Oder gibt es eine Möglichkeit die Kosten des Verfahrens nach der Versteigerung mit dem Erlös zu verrechnen und ggf. dann in Insolvenz zu gehen?

Wäre es evtl. auch eine Option, alles so wie bisher zu belassen und einfach abzuwarten, die Sozialhilfe als Darlehen zu nehmen und die Noch-Frau im Haus zu belassen? 

Meine Frage wäre dann, was passiert wenn das Haus in 25 Jahren verkauft wird, ich aber gar keine Kredite gezahlt habe (kein Anrecht auf die Verkaufssumme habe) mit meinem Darlehen beim Sozialamt. Das würde dann doch fällig gestellt werden, wenn die Immobilie verkauft wird, oder?

Gibt es evtl. noch eine andere Variante für mich?

Zur Teilungsversteigerung ganz grundsätzlich: Ist die nur jetzt vor der Scheidung durchführbar, oder zu jeder Zeit? Ist das auch noch durchführbar, wenn die Scheidung abgeschlossen ist und es ein Urteil bzgl. der Immobilie gibt (zb. Ehefrau bleibt in der Immobilie, zahlt dafür die Kredite allein oä.)

[Austriake]

Da ist guter Rat teuer.

Ich setze mal voraus, dass ihr gegenüber der bank gesamtschuldnerisch haftet, das bedeutet: die Bank holt sich Falle des Falles das Geld dort, wo welches zu finden ist. Damit wäre folgendes klar: gehst du aus dem Erwerbsleben raus, zahlt deine Frau alleine.

Du hast nichts darüber geschrieben, ob du noch Unterhalt an deine Frau zahlst, ich nehme an, nicht - sonst hättest Du es erwähnt. In diesem Falle wäre deiner Frau ein Wohnvorteil zuzurechnen, der den Unterhaltsbetrag schmälert.

Zu einer eventuellen Teilung der Immobilie: da die Immobilie zum Zugewinn gehört, ist zunächst davon auszugehen dass bis zur rechtsgültigen Scheidung du alleine gar nichts bewegen kannst. Wenn dich deine (dann) Ex-Frau noch ärgern sollte, lässt du sie mit den finanziellen verpflichtungen aus dem Haus alleine im Regen stehen. Du selbst beziehst dann Erwerbsunfähigeitsrente, da wird es die Bank schnell aufgeben, bei dir was holen zu wollen. Die Bank wird dann im Zweifelsfalle ihrerseits das Zwangsversteigerungsverfahren betreiben (in meinem Fall hat es über drei Jahre gedauert, bis das Haus dann endlich weg war). Falls da etwas über bleiben sollte, wird geteilt. Ist im Zwangsvollstreckungsverfahren eher unwahrscheinlich.

Mir scheint ein Konstrukt, bei dem ihr beide die Immobilie auf die Kinder übertragt (vorweggenommene Erbfolge), diese wiederum dem einen oder beiden Elternteilen ein Leibwohnrecht auf Lebenszeit einräumen, die sinnvollere Lösung. Das gehört in eine Scheidungsfolgenvereinbarung, und möglichst wasserdicht vereinbart BEVOR du in EU-Rente gehst.

Meine Meineung hierzu.

[Bruno]

Hab gerade gestern etwas zum Thema Scheidung und Hauskrediten gelesen. Das stand ein mir bisher nicht in diesem Zusammenhang geläufiger Aspekt zur Wiederrufsmöglichkeit diverser Hauskredite und deren Auswirkung bei einer Scheidung drin.
https://www.anwalt.de/rechtstipps/trennu...59303.html

[karlma]

Haus- und Grundvermögen sind bei Sozialhilfe geschützt,  wenn es nicht zu groß ist uns selbst bewohnt ist. Insofern ist darlehnsweise Gewährung der Hilfe korrekt. Das Darlehn kann auch als Grundschuld eingetragen werden. 

Für wie lang in 25 Jahren zurück gefordert wird, steht in den Sternen. Bisher war es der Aufwand der letzten zehn Jahre.

Die Trennungsversteigerung ist jederzeit möglich. Ist mit saftigen Gebühren z. B. für Wertermittlung verbunden. Wer die Versteigerung will, wird das erst mal bezahlen müssen. Deswegen wird bei einer Insolvenz geprüft, ob sich das überhaupt lohnt. Oder ob Du mit dem Vermögensanteil überhaupt insolvent bist. 

Du musst nicht handeln. Kannst erst mal abwarten, welcher Druck bei der Frau ankommt. Einverständlicher Verkauf verspricht in der Regel einen höheren Erlös als Versteigerung. Einfach mal vorsorglich Deine grundsätzliche Bereitschaft signalisieren. Dann die Konditionen ansehen.

[Couchsurfer]

Ich setze mal voraus, dass ihr gegenüber der bank gesamtschuldnerisch haftet, das bedeutet: die Bank holt sich Falle des Falles das Geld dort, wo welches zu finden ist. Damit wäre folgendes klar: gehst du aus dem Erwerbsleben raus, zahlt deine Frau alleine.

Das ist korrekt, wir haften gesamtschuldnerisch. Meine Noch-Frau zahlt die Kredite seit meinem Auszug allein.

Du hast nichts darüber geschrieben, ob du noch Unterhalt an deine Frau zahlst, ich nehme an, nicht - sonst hättest Du es erwähnt. In diesem Falle wäre deiner Frau ein Wohnvorteil zuzurechnen, der den Unterhaltsbetrag schmälert.

Nein, kein Trennungsunterhalt. Nur Kindesunterhalt.

da die Immobilie zum Zugewinn gehört, ist zunächst davon auszugehen dass bis zur rechtsgültigen Scheidung du alleine gar nichts bewegen kannst.

OK. Das heißt, keine Teilungsversteigerung, oder?
Meine Noch-Frau hat die Scheidung beantragt, aber keinen Zugewinn. Ich, bzw. mein Anwalt hat ebenso keinen Zugewinn beantragt. 

Wenn dich deine (dann) Ex-Frau noch ärgern sollte, lässt du sie mit den finanziellen verpflichtungen aus dem Haus alleine im Regen stehen

Ich beteilige mich seit der Trennung an keinen Kosten der Immobilie betreffend.

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Haus- und Grundvermögen sind bei Sozialhilfe geschützt,  wenn es nicht zu groß ist uns selbst bewohnt ist. Insofern ist darlehnsweise Gewährung der Hilfe korrekt. Das Darlehn kann auch als Grundschuld eingetragen werden. 

Ich bewohne das Haus aber nicht selbst. Das bewohnt meine Noch-Frau mit den gemeinsamen Kindern. Ist die Sozialhilfe als Darlehen nun doch nicht so einfach möglich?

Die Trennungsversteigerung ist jederzeit möglich. Ist mit saftigen Gebühren z. B. für Wertermittlung verbunden. Wer die Versteigerung will, wird das erst mal bezahlen müssen. Deswegen wird bei einer Insolvenz geprüft, ob sich das überhaupt lohnt. Oder ob Du mit dem Vermögensanteil überhaupt insolvent bist. 

Also kommt eine Teilungsversteigerung derzeit garnicht in Frage, richtig?

Du musst nicht handeln. Kannst erst mal abwarten, welcher Druck bei der Frau ankommt. Einverständlicher Verkauf verspricht in der Regel einen höheren Erlös als Versteigerung. Einfach mal vorsorglich Deine grundsätzliche Bereitschaft signalisieren. Dann die Konditionen ansehen.

Das versuche ich bereits seit einem Jahr. Meine Noch-Frau möchte keinen Verkauf. Sie möchte dort wohnen bleiben, obwohl es wirtschaftlich ein Himmelfahrtskommando ist. Sie lebt von einer Teilzeitstelle und Kindesunterhalt...

[CheGuevara]

Grundsätzlich müsstet ihr beide die Kredite bezahlen.

Andererseits würde Dir die Hälfte des Wohnwertes zustehen.

Insofern leistet deine Ex auf deine Vermögensbildung. Wenn in 25 Jahren die Immobilie abgezahlt ist, kannst du die Versteigerung immer noch anleiern.

Gleich reagieren solltest Du (nur), wenn der Wohnwert erheblich über dem Kapitaldienst liegt.

Ob sich wegen des Aufstockens eine besondere Situation ergibt, kann ich nicht beurteilen.

[karlma]

Ich bewohne das Haus aber nicht selbst. Das bewohnt meine Noch-Frau mit den gemeinsamen Kindern. Ist die Sozialhilfe als Darlehen nun doch nicht so einfach möglich?

Genau anders: Darlehn, weil kein Schonvermögen, weil Du da nicht wohnst. 
Wenn Du da wohnst, ist es Schonvermögen und die Hilfe ist Zuschuss (Wenn nicht andere Umstände zu darlehnweiser Gewährung führen). 
Sobald das Haus verkauft wird, wird sowieso geprüft, ob gewährte Sozialhilfe zurück gezahlt werden kann. Der Unterschied ist nicht so gross. 

Eilig brauchst Du es sowieso nicht haben, da die Frau Dein Vermögen laufend erhöht, aber im Moment keiner zu Deinen Ungunsten dran kann. Außerdem spart Ihr jeden Monat Verfälligkeitsentschädigung an die Bank.

[Bruno]

...Außerdem spart Ihr jeden Monat Verfälligkeitsentschädigung an die Bank.

Für den Fall eine wirksamen Rückabwicklung wegen falschern Widerrufsbelehrung fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an.
Quelle: https://www.anwalt.de/rechtstipps/trennu...59303.html

[Austriake]

Zum Zugewinn:

keiner der Anwälte muss den Zugewinnausgleich beantragen, weil der von Gesetzes wegen sowieso gemacht wird. genau so wie der Versorgungsausgleich.

[karlma]

@Austriake: das ist m.E. nicht richtig. Zugewinn wird nur auf Antrag gerichtlich durchgeführt. Das zu beantragen geht noch Jahre nach erfolgter Scheidung. Das ist jedenfalls mein Kenntnisstand.
Wird der Zugewinnausgleich vor Scheidung beantragt, geht er in den Verbund mit ein. (Was zu einer erheblichen Verzögerung der Scheidung führen kann.)

[Couchsurfer]

Der Zugewinnausgleich ist weder von mir noch meiner Noch-Frau beantragt. Von Amtswegen wird er nicht durchgeführt.

Hätte das für mich einen Vorteil diesen noch zu beantragen?

Wenn ich das bis jetzt alles korrekt verstanden habe, soll ich erstmal gar nichts weiter machen, ist das richtig?

Das würde bedeuten, dass im Rahmen der Scheidung, die Immobilie gar nicht vorkommt, soweit richtig?

Was passiert aber, bzw. wie ist die Vorgehensweise, wenn meine Noch-Frau die Kredite nicht mehr zahlt/ oder zahlen kann?
Dann würde sich ja zwangsläufig der Kreditgeber auch an mich wenden, wobei ich keinesfalls Kreditraten bezahlen kann.

Wie sieht es mit Pfändungsschutz aus? Soll ich mein Konto bereits jetzt umwandeln lassen?