Haus behalten oder Teilungsversteigerung

[Supernova2015]

Hallo,
wüsste gern eure Meinung zu einer gemeinsamen Immobilie mit meiner Frau.
Vor ca.3 Jahren für 230.00€ gekauft. Haben renoviert und denke Haus ist jetzt ca. 260.000€ wert. Schulden 100.000€.
Da wir in Trennung leben möchte ich nicht weiter den Hauskredit alleine abbezahlen.
 Zur Zeit ist mit der Ex-Frau keine Einigung möglich. 
Mein Anwalt meinte, dass ein Gutachter zu weit von den realen Verkaufspreisen auseinander liegen könnte und die Zwangsversteigerung die beste Alternative wäre.

Denkt ihr hier ist die Teilungsversteigerung die beste Alternative um günstig an das Haus zu kommen?
Könnte man dann auch gleichzeitig die Zugewinngemeinschaft auflösen?
Sollte ich ihr erst ein schriftliches Angebot machen?
Was schlägt ihr vor?

Danke für eure Ideen und Erfahrungen.

[Nappo]

Wenn ein Haus 50/50 aufgeteilt ist, fällt es aus jeglichem Zugewinn heraus, denn Zugewinn soll ja "ausgleichen" und bei jeweils 50% gibt es nichts auszugleichen.

Eine Zwangsversteigerung ist immer die denkbar schlechteste Lösung! Die Teilungsversteigerung ist jedoch eine Art davon, aber eine andere.... Diese geht erst nach der Scheidung und wird dann gemacht, wenn sich Zwei absolut nicht einigen. Bei der Teilungsversteigerung zahlt erst einmal der die Zeche, der sie auch beantragt. Also Gerichtskosten und zwingend einen Gutachter. Das gesamte Verfahren dauert ca. 1 1/2 Jahre. Ersteigern kann jeder. Ein Fremder. Du. Deine Ex. Eben der mit dem höchsten Gebot.

Eine Einigung ist in jedem Fall besser. Makler angerufen (der hat die gleichen Wertermittlungsprogramme wie ein Gutachter), dann verkaufen, Darlehen ablösen und vom Ertrag bekommt eben jeder die Hälfte. es würde mich wundern, wenn die Ex zu relativ schnell kommenden 100 K nein sagen würde.

[Supernova2015]

Möchte das Haus ja gerne behalten. Aufgrund meines höheren Anfangsvermögen von ca .50.000€ wäre ja nicht halbe halbe. Mein Anwalt sagte, dass eine Teilungsversteigerung auch während der Trennung möglich ist, solange Frau nicht im Haus wohnt und ihren Lebensmittelpunkt woanders hat. Sie will ja nicht an mich verkaufen, somit sehe ich ja keine andere Möglichkeit.

[Blan]

Bewohnst du das Haus jetzt allein? Hast du deiner Ex schon ein Angebot gemacht? Wenn du es behalten willst, wäre eine einvernehmliche Lösung finanziell am besten.

[Nintendo]

Sind denn die Voraussetzungen erfüllt, dass überhaupt eine Teilungsversteigerung im Trennungsjahr erfolgen kann? Da gibt es ja doch ein paar Hürden.
Vielleicht ist es einfacher die Scheidung möglichst schnell durchzuziehen.

Wäre es eine Gefahr, wenn ihr euch jetzt zwar einigt, sie das Geld aber bis zur Scheidung verprasst und du sie dann nochmal für den Zugewinnausgelich auszahlen musst?

Nachtrag:
Wieviel zahlst du aktuell an Zinsen und Tilgung?
Ist sie mit im Kreditvertrag?
Die Summen sind nicht hoch, aber kannst du sie auszahlen und macht die Bank das mit, auch wenn noch nichts mit dem Zugwinnausgelich aus der Scheidung verrechnet wird?

Vielleicht wäre es auch eine Option die Tilgung aktuell auszusetzen.

[Blan]

Wenn ihr euch jetzt einigt, dann nur mit notarieller Scheidungsfolgenvereinbarung und Ende der Zugewinngemeinschaft, sonst besteht die Gefahr (wie Nintendo sagt), dass das Geld bis zur Scheidung weg ist und du beim Zugewinnausgleich drauf zahlst.
Wer wohnt in dem Haus und wer bedient den Kredit?

[Nappo]

Ich weiß nicht, was da draußen los ist, aber die Esoteriker sagen derzeit, dass ab 2026 für genau 7 Jahre der Pluto dominierend wäre und nun käme weltweit die ganze fabriz9ierte Sch...e hoch. Das sei aber nicht schlecht, weil sie jetzt eben endlich zum Vorschein käme und man entsprechend agieren könne. Kein Witz. Sagen die tatsächlich. Und langsam glaube ich auch daran.
Was ich hier in den letzten Wochen gesehen, gehört und erfahren habe, deutet u.a. darauf hin, dass die Winkeladvokaten offensichtlich zeitgleich nun völlig verstrahlt sind, was ja ohnehin in großen Teilen der Fall ist. Restkompetenz traute ich ihnen noch daher zu, da sie abseits ihres unmoralischen Daseins, immerhin irgendwann einmal die staatlicherseits schriftlich manifestierte Sch.... - genannt Gesetze - studiert haben. Auch da muss ich mich mittlerweile berichtigen.

Ja, man kann eine Teilungsversteigerung auch während der Ehe schon beantragen. Sie wird aber dann, wenn die Gegenseite dies beantragt ausgesetzt und auf den Zeitpunkt nach der Scheidung verschoben, weil es starke Schutzmechanismen gibt, was eheliches Vermögen angeht, während die Ehe noch besteht. Sie ist automatisch also nicht durchsetzbar und die Aussage, die Frau wohne ja woanders, ist so nicht richtig, weil das kein Ausschlusskriterium für einen Widerspruch seitens der Frau ist.

Was den Zugewinn angeht, so ist dieser Ausgleich in Geld zu erfolgen, berührt aber nicht das Haus. Das Haus gehört lt. Grundbuch beiden zu 50% uns ist bereits ausgeglichen. Dein Anfangsvermögen von 50.000 €,m welches nach Berücksichtigung aller Daten evtl. zu einem Zugewinnausgleich in Richtung der Frau führt, führt eben dazu, dass dieser in Geld auszugleichen ist, aber eben nicht automatisch dazu, dass deiner Frau ein höherer Anteil aus dem verkaufsertrag des Hauses zustünde.

Das führt z.B. dazu, dass man im Rahmen des Scheidungsverfahrens zwar den Zugewinn ausrechnet - und du ihn zahlen musst - aber die Hausangelegenheit ebenso dazu führt, dass die hälftige Teilung der Immobilie bestehen bleibt, bis eben eine Vereinbarung/Einigung besteht. Nehmen wir an, zwei Parteien können sich nicht einigen und es kommt auch nicht zu einer Teilungsversteigerung (nach der Ehe), dann würde man sich ja auf absehbare Zeit gar nicht scheiden lassen können.

Also nochmal: Zugewinn wird in diesem Fall separat und rechnerisch ausgeglichen. Das Eigentumsverhältnis am Haus bleibt aber. Intern könnte es aber z.B. sein, dass Du den Zugewinnausgleich finanziell nicht leisten kannst und dann sagen könntest: Wenn wir das haus verkaufen, gebe ich dir den Zugewinn aus meinem Erlös. Das wäre aber eine interne Sache.

Wenn sie das Haus partout nicht an dich verkaufen will, bleibt - egal wann - nur die Teilungsversteigerung. Da sich mit diesem Thema auch nur wenige Anwälte gut auskennen, schau dir die Seite "teilungsversteigerung.net" an. Da sitzen Spezialisten.

^Letztlich ist es am Ende so, dass man auch jahrelang in einem Haus bleiben kann, von dem einem nur 50% gehören. Das führt dann dazu, dass die Frau Nutzungsentschädigung verlangen könnte, und führt dann dazu, dass Du wiederum die Hälfte der Raten gegenrechnen kannst. Das ergibt gfls. ein Nullsummenspiel. Verlangt sie keine Nutzungsentschädigung - und die fällt auch nicht automatisch an, sondern erst ab dem Zeitpunkt der Forderung und bei wirksamer Inverzugsetzung - dann könntest Du die hälftigen Raten im Innenverhältnis verlangen, was dann allerdings zur Forderung einer Nutzungsentschädigung führen dürfte, oder man sagt nichts und rechnet ihr bei Verkauf des Hauses eben diese Raten an.

[Nintendo]

Ja moment, er hatte 50.000€ mehr Anfangsvermögen, es geht also eher um 25.000€ Ausgleich in seine Rrichtung, die er bekommt.

Das ist ungefähr die Höhe der Sicherheitsleistung für die Teilungsversteigerung, um überhaupt auf das eigene Haus bieten zu dürfen.
Daher bietet sich es doch doppelt an erstmal die Scheidung und den finanziellen Auslgeich zu erledigten, und danach die Eigentumsverhältnisse glattzuziehen, sollte keine Gesamteinigung möglich sein und eine Teilungsversteigerung notwendig sein..

Achja: Je nach eingebrachtem Eigenanteil, Wersteigerung und Darlehensrate kann der Wohnvorteil bzw. die Nutzungsentschädigung höher ausfallen als der hälftige Kredit, sodass es ein Verlustgeschäft wird. Die ganzen Rechtskosten ontop. Dann wäre das Tilgen die sicherere Option, weil dieses Geld im Gegensatz zu einer Nutzungsentschädigung bis zur Scheidung nicht verprasst wird und den Zugewinnausgelich negativ beeinflusst. Um es noch komplizierter zu machen: Im Trennungsjahr wird nicht der volle Wohnwert bzw. die Nutzungsentschädigung fällig.

[p__]

Auch die Kosten einer Teilungsversteigerung beachten. Sobald man sich nicht mehr einig ist, gehen die bei einem normalen Haus gegen 20 000 EUR. Gerichtskosten, Sachverständigengutachten, Veröffentlichungskosten, Anwaltskosten...

[Supernova2015]

Hallo Danke schonmal
Wieviel zahlst du aktuell an Zinsen und Tilgung? 700€ zahle ich alleine
Ist sie mit im Kreditvertrag? Ja und im Grundbuch.
Die Summen sind nicht hoch, aber kannst du sie auszahlen und macht die Bank das mit, auch wenn noch nichts mit dem Zugwinnausgelich aus der Scheidung verrechnet wird? Ja, kann auch Geld von der Familie leihen.

Es geht ja auch um den Verkaufspreis, wenn man da zu weit auseinanderliegt. Hab gehört von Bekannten die hatten 3 Gutachter und lagen 90.000€ auseinander.
Wäre gut wenn mein Anfangsvermögen gleich mit der Auszahlsumme für das Haus verrechnet würde.
Ex will natürlich soviel Geld wie möglich, aber werde nicht jeden Preis bezahlen.

[Supernova2015]

Könnte auch zur Miete bei meinem Vater wohnen um der Nutzungsentschädigung für das Haus zu entgehen. Aber dann würden beim Hausverkauf ja Spekulationssteuern entstehen oder kann man die umgehen?

[Asltaw]

Wenn das Haus selbst genutzt wird, fällt beim Verkauf keine Steuer auf einen möglichen Gewinn an.

[Blan]

Das Anfangsvermögen ist nichts, was man per Definition zurück bekommt. Du musst für beide Endvermögen - Anfangsvemögen rechnen und dann den jeweiligen Zugewinn vergleichen.

[Nintendo]

Könnte auch zur Miete bei meinem Vater wohnen um der Nutzungsentschädigung für das Haus zu entgehen. Aber dann würden beim Hausverkauf ja Spekulationssteuern entstehen oder kann man die umgehen?

Die Steuer kannst du nicht umgehen. Aber bei 260.000 Wert - 230.000 Kaufpreis - xxx Kaufnebenksoten - yyy Renovierungs- und Sanierungskosten bleibt kaum noch was übrig an Gewinn, was man versteuern müsste.

[Blan]

Da gibt´s keine Spekulationssteuer, ihr habt ja selbst drin gewohnt. Wenn das Haus eine Weile leer steht, kann es evtl. Fragen geben, ich war diesbezüglich vor dem Verkauf unseres Hauses mit dem Finanzamt in Kontakt und mir wurde versichert, dass das unschädlich ist.

[Nintendo]

Die Regel ist ganz einfach: Man muss im Jahr des Verkaufs selber drin gewohnt haben. Beipspiel: Auszug im Dezember, Verkauf im Januar: Spekulationssteuer ist fällig!
Das läuft auch getrennt: Wenn die Ex letztes Jahr schon ausgezogen ist, dann ist sie dieses Jahr schon steuerpflichtig beim Verkauf, er aber noch nicht.

Wenn sie erst dieses Jahr raus ist wäre es aber ein Argument für sie an einer Lösung mitzuarbeiten, damit die Steuer nicht fällig wird für sie.