Mieteinnahmen und Unterhalt

[ramses72]

Hallo zusammen, ich habe eine vermietete Eigentumswohnung, die ich bereits vor der Ehe erworben habe. Für die Wohnung läuft noch ein Kredit. Als Güterstand habe ich Gütertrennung. Für die Einkommensteuer weist die Wohnung meist nur einen kleinen Gewinn aus, da ich Abschreibung und Kreditzinsen ansetzen kann und diverse andere Kosten. Jetzt habe ich gelesen, dass es unterhaltsrechtlich nicht zulässig ist, Kreditzinsen und Abschreibung gegenzurechnen, sondern lediglich die Tilgungsrate. Das würde jetzt bedeuten, dass ich unterhaltsrechtlich mit der Wohnung einen Gewinn (Einkommen) erwirtschafte, von dem ich Unterhalt zahlen muss. Wenn dem so wäre, würde ich die Wohnung ggf. gleich verkaufen.

Kennt sich bei diesem Thema vielleicht jemand aus??

[p__]

Laut Unterhaltsleitlinien:

Unterhaltsrelevante Geldeinnahmen sind z.B. "Einkommen aus Vermietung und Verpachtung sowie aus Kapitalvermögen ist der Überschuss der Bruttoeinkünfte über die Werbungskosten. Für Gebäude ist keine AfA anzusetzen."

AfA ist "Absetzung für Abnutzungen", so wird die steuerrechtlich zu ermittelnde Wertminderung von Anlagevermögen bezeichnet.

Oder auch beim OLG FFM:

"Einkommen aus Vermietung und Verpachtung sowie Kapitalvermögen ist der Überschuss der Bruttoeinkünfte über die Werbungskosten und notwendige Instandhaltungsrücklagen. Für Wohngebäude ist keine AfA anzusetzen; im Einzelfall kommt stattdessen die Berücksichtigung angemessener Tilgungsleistungen in Betracht."

[ramses72]

Ok, also AFA und Kreditzinsen sind nicht anrechenbar (macht im Moment ca. 3000 € im Jahr aus), Tilgung ist ggf. anrechenbar und macht im Moment 2.570 € im Jahr aus. Also würde mein jährlicher unterhaltsrelevanter Überschuss grob gerechnet ca. 430 € höher ausfallen. Da sich aber über die Jahre das Verhältnis Zins und Tilgung zu meinen Gunsten verändert, müsste mein Überschuss rechnerisch jedes Jahr schrumpfen. Ergo könnte ich die Wohnung durchaus halten. Vielen Dank soweit

[beppo]

Nein im Gegenteil.
Zinsen sind anrechenbar.
Tilgung nicht, bzw. nur unter bestimmten Bedingungen.
Somit verändert sich das Verhältnis auch zu deinen Ungunsten.

[wackelpudding]

Dagegen wirken sich Instandhaltungsrücklagen steuerlich nicht aus, wohl aber im unterhaltsrechtlichen Ergebnis. Instandhaltungsrücklagen sind vom Wohnungseigentümer aufgrund von WEV-Beschlüssen zu entrichten und er könnte sich ihnen nur durch die Aufgabe des Wohnungseigentums entziehen.

[ramses72]

Ach so, na dann verkaufe ich die Wohnung!!!

[beppo]

Wundert mich in diesem Zusammenhang.
Sind denn die Zinsen bei dir nicht höher als die Tilgung?
Kannst du die Tilgung nicht noch als AV absetzen?

Ganz grundsätzlich ist es aber für Unterhaltspflichtige immer ein Problem in irgendetwas zu investieren, denn der Gewinn wird abgeschöpft aber für Investitionen und Verluste ist man alleine zuständig.

In anbetracht der schieren Anzahl von Unterhaltspflichtigen und Berechtigten ist das schon ein schöner Beitrag dazu, das Land zu ruinieren, wenn sich für keinen von ihnen weder das arbeiten noch Investitionen lohnen.

[ramses72]

Nein, die Zinsen sind niedriger. Habe letztes Jahr erst nen neuen Kreditvertrag mit 10-jähriger Zinsbindung abgeschlossen. Werde jetzt verkaufen und mit dem Erlös 10 Jahre die Monatsrate bedienen. Es dürften noch ca. 25000 mehr Erlös rausspringen, die ich jetzt in der Kriegskasse hätte. OK, nach 10 Jahren bleibt zwar noch ne Restschuld von 35000, aber wer weiss denn, was bis dahin ist!!

[Nappo]

Mmmh? Durchdenke das nochmal. Weg ist die Wohnung schnell. Man verkauft, wenn man unbedingt verkaufen muß! Das ist eine alte Geschäftsregel. Auch wenn Viele anders denken, bleibe ich dabei.
Blöd ist, dass Du im letzten Jahr den Vertrag neu geregelt hast. Probiere folgendes:

Da Deine Wohnung fremdvermietet ist, ist das Anuitätendarlehen was Du jetzt hast, eigentlich Quatsch. Da man die Zinsen steuerlich ansetzen kann, macht man eine Tilgungsaussetzungsfinanzierung. Da hat der Banker gepennt.

Das heißt, dass Du lediglich die Zinsen zahlst und parallel dazu, eine Kapitalversicherung abschließt, die am Ende der Laufzeit den Kredit tilgt. Die Beiträge zur Versicherung sind ebenfalls absetzbar. Die Versicherung wird an die Bank abgetreten.

Das hat folgenden Effekt: Während der Laufzeit des Kreditvertrages hast Du quasi keine Tilgung! Es entsteht ein vollfinanziertes Haus während der gesamten Laufzeit und das bleibt bis zum Ende so. Niemand kann da dran. Niemand kann pfänden. Das Haus ist im 1.Rang von der Bank besetzt.

Trotzdem ist das Haus am Ende der Laufzeit bezahlt. Niemand kann Dir hieraus unterhaltsrelevantes Einkommen anrechnen.

Beispiel : 400 € Mieteinnahmen
350 € Zinsen
80 € Kapitalversicherung
----------------

30 € Verlust

Geh also zu Deinem Banker und sag ihm, Er soll aufgrund seiner super tollen Beratung den Vertrag umstellen. Tut Er das nicht, gehst Du zu einer anderen Bank, zahlst einen Haufen Vorfälligkeitsentschädigung, die Du mit finanzieren wirst und hast die Finanzierung die Du brauchst : Also, Tilgungsaussetzungsfinanzierung!

(Meine Ex kommt aus dem Kotzen nicht mehr raus, was das angeht ;-)

[wackelpudding]

Mmmh? Durchdenke das nochmal. Weg ist die Wohnung schnell. Man verkauft, wenn man unbedingt verkaufen muß!