Wohin mit dem Haus?

[p__]

Ihr Anspruch auf Zugewinnausgleich entsteht ja erst mit der Scheidung - da ist noch eine Weile hin.

Leider nicht, der Stichtag kann verlegt werden. Das wurde wegen genau solcher Fälle eingeführt und das ist auch hier das Risiko. Antrag auf vorzeitigen Zugewinnausgleich.

[DrNewton]

mit der "richtigen" Struktur fällt keine Grunderwerbssteuer an ;-) 
Wichtig wäre noch zu prüfen, ob Steuern bzgl. eines privaten Veräußerungsgeschäfts anfallen könnten. 

wie man das richtig gestaltet, weiss jeder guter Steuerberater. 

Ja, coole Idee. Oder verkaufe es an Deine Eltern, und die vererben es Dir zurück. Wenn Du es an Deinen Bruder oder auch an einen Fremden (UG, Genossenschaft, GmbH, GBR) verkaufst, kannst Du Dir ja über ein Vorkaufsrecht/Vorkaufspflicht den günstigen Preis sichern...es fallen halt 2x Grunderwerbssteuer an, wenn Du keine Klimmzüge machst...
Wichtig zu wissen: wenn Du nicht an Deine (noch)Frau verkaufst, fällt Grunderwerbssteuer an. Und: nur der Vermieter kann die Abschreibung nutzen, in der Regel 2% des Gebäudewerts, mit Restwertgutachten, Denkmalschutz usw... geht auch mehr.
Also: 
- nur der Vermieter kann die Kosten (Zinsen+Abschreibung) zur Erziehlung von Mieteinkünften steuerlich nutzen.
- bei der Einkommensart Miete, dürfen Verluste mit selbstständiger und unselbstständiger Arbeit "verrechnet" werden, es ist akzeptiert, dass die Immobilie steuerlich ein Verlustgeschäft ist (Stichwort Gewinnerzielungsabsicht)
- nur Eltern dürfen große Beträge steuerfrei an die Kinder vererben oder schenken

Müsste man sich im Detail ansehen, wie Du Kapitalkosten (Zinsen) irgendwo generiert werden, und die Abschreibung auf den hoffentlich höheren / aktuellen Kaufpreis steuerlich genutzt wird.
Meine EX hat auf diesem Weg 300K aus dem Fenster geschissen, nur damit ich und die Kinder nicht davon profitieren.

Wenn Deine EX ein Interesse daran hat, in dem Haus wohnen zu bleiben. Dann nutz das. Mach einen langfristigen Pachtvertrag mit ortüblicher Pacht/Miete. Als Mieterin wird sie sowieso herumzicken. Dann verkaufst Du die Immobilie mit Mieterin an eine GmbH/UG die Du oder Deine Eltern oder ein Geschäftspartner gründen, an der Du Teilhaber bist oder es werden kannst (Erbe/Schenkung/Vorkaufsrecht), falls Dir an der Immobilie etwas liegt.
Du kannst auch vorher verkaufen, wie oben gesagt. Ich würde mir auf eigene Kosten, ohne Ihr Wissen, selbst ein Gutachten machen lassen, dann ziehst Du 10-15% ab und verkaufst es in eine Struktur, die Deine ist. Die 10-15% deshalb, damit, wenn es vor Gericht geht, es nicht gekippt wird.
Der steuerliche Vorteil, durch den höhreren Kaufpreis wiegen langfristig durch die erhöhte Abschreibung den Nachteil auf, zumindest, wenn Du nur einmal verkaufst...Du kannst natürlich auch 2x verkaufen (einmal um die Abfindung an Deine (noch)Frau gering zu halten und ein zweites Mal, um die Abschreibung zu heben). Wenn Deine EX Dir nur Schaden will, wird sie sowie so alles blockieren, sie wird nicht mieten, und wenn Du drin wohnst, wird es losgehen mit Wohnvorteil..., wenn Du dann verkaufst, wird sie versuchen aus dem Veräußerungserlös Profit zu schlagen...
nur meine Gedanken...

[Nintendo]

Es gibt § 1375 im BGB. Oder man sucht im Internet mal nach dem Stichwort "Illoyale Vermögensminderung".

Man wird IMMER im Nachhinein feststellen können, wieviel die Immobilie wert gewesen ist. Das geht super einfach mit entsprechenden Gutachten. Verkaufst die Immobilie zu schleuderpreisen kommt der oben genannte Paragraph zum Zug. Beispiel: Haus ist 800k Wert, du verkaufst für 600k. Dann bekommt die Ex trotzdem die Hälfte von 800k, nähmlich 400k und du behällst nur die 200k.

[p__]

Obendrauf kriegst du Ärger mit dem Finanzamt, Stichwort Schenkungssteuer. Und vielleicht auch mit einer Geltendmachung des Pflichtteilrechts.

Ich habs schon sooo oft geschrieben: Das ist das Lieblingshobby, die Schlupflochsuche. Aber Leute, der Gegner hat seit Einführung des Zugewinns generationenlang jährlich reformiert, angepasst, verschärft, eine Umgebung geschaffen die alle diese Fälle von denen ihr glaubt es wäre eure Idee, längst evolutionär inaktiviert hat.

Sicher kanns auch mal klappen, mit viel Aufwand. Viel Spass dabei. Mein Rat wäre dann, wenigstens den Fokus seiner Dauerüberlegungen leicht zu verschieben. Nämlich auf den Fall, dass etwas schiefgeht, auffliegt, andere Akteure sich einmischen, auf Spätfolgen, kurz gesagt: Auch die SICHERUNG im Schadensverlauf, nicht nur auf einen erhofften Gewinn.

Das Beispiel mit dem Haus ist typisch. Unter Wert woanders parken, lange über das wie nachdenken, aber das Scheuenentor der Schenkungssteuer angesichts dieser scheinbar lukrativen Aussichten ignorieren. Bei Verkauf an Dritte: Vorsicht, Pflichtteilrecht! Der Pflichtteil umfasst die Hälfte des gesetzlichen Erbes und stellt sicher, dass Kinder, Ehepartnerinnen und Ehepartner ihren gesetzlichen Anspruch erhalten. Auf diese Weise soll vermieden werden, dass gesetzliche Erben trotz der Vermögensübertragung leer ausgehen. Berücksichtigt man das, wird es sehr viel komplizierter. Dann muss man Konstruktionen wie ein Niessbrauchsrecht einführen, Immobilienverrentung, Leibrente mit Wohnrecht, vorausschauende Wertgutachten, alles mit vielfältigen steuerlichen Konsequenzen... na dann viel Erfolg mit diesem "Schlupfloch".

[_2hell]

Schenkungssteuer: sehe ich nur bei massiv zu geringem Kauf/Verkaufspreis, 10-15% unter/über Marktwert wird man argumentieren können. Unter "noch" Ehegatten müsste noch viel gehen ohne Schenkungssteuer. p__ hat m.E. nach Recht, der (Schenkungssteuer)Freibetrag unter Fremden (eine GmbH kann auch ein Fremder sein) ist glaube ich 25 oder 20k. Du kann st dann nicht das 800K Haus für 400K verkaufen und dem Käufer 400K Schenken ohne Steuern auszulösen
Pflichtteilrecht: ich sehe noch keine Erben...
Lieblingshobby, die Schlupflochsuche: da bin ich ganz bei p__, der Gegner hat einen jahrzentelangen Wissensvorsprung. Wir sind Anfänger und machen es zum ersten Mal. Eine schlechte Ausgangslage.
Ich bleibe bei meiner Sichtweise: Die Ex auszahlen mit dem Haus, dann das Geld in neue Immobilien stecken, die höhere Abschreibungen heben (nur für die Steuer, im Unterhaltsrecht kannst Du evtl. die Abschreibung nicht als Gewinnmindernd verwenden, hier sieht das anders aus) und Zinskosten mit geliehenen Geld entstehen lassen und Vermögen aufbauen und Sanierungskosten steuerlich nutzen. Du (ITler) brauchst einen guten Steuerberater und es wird Dich ein paar EUR kosten.
Aber: hier zu klein gedacht (800k immo für 400k an Freund verkaufen, und dann 200k bei der EX gespart) anstatt Abschreibung (steuerlich gesehen zu heben). wenn Du mit 400k eine Immobilie, oder mehrere anzahlst von 2000K, dann hast Abschreibungsvolumen von 40k pro Jahr (2% im Worstcase). 40K "Verlust" bei Deinem hoffentlichen Höchststeuersatz, sind ca. 20K Netto für Dich. In 10Jahren hättest Du alleine über die Abschreibung 200K wieder drin.
Wenn Du die Immobilien dann in eine GmbH verwaltest, dann ist die hürde auch nochmal höher, dort reinzugehen. Wenn Du große Teile der GmbH hälst, und bestimmend bist, würden, auch nicht ausgeschüttete Gewinne, unterhaltspflichtig werden. Lass einfach keine Gewinne in der GmbH entstehen. Mit Sanierungsaufwändungen usw...hebst Du den Wert der Immobilie(n), hast aber Kosten. Und es gibt m.E. eine gewisse Hürde (Gutachterkosten) in eine GmbH hereinzuschauen, um Dir nachzuweisen, dass das was Du machst, steuerlichgesehen keinen Gewinn macht, nach HGB aber schon. Oder zusehen, dass Du Minderheitsgesellschafter bist (49%), und eine Gewinnausschüttung nicht durchsetzen könntest.

[netlover]

BIN ICH froh, daß ich keine häuser und werte habe....